锡东新城，不仅仅是一个奥体走了这么简单……
壹
在这一波楼市调整期中，经开区、锡东新城，这两座并驾齐驱的新城开始有了明显分化。
比起各种城建规划利好不断传出的经开区，锡东新城相对沉默，尤其是新城内的新出楼盘首开都不算顺利，锡东新城价值减速的声音开始响起。
目前，锡东新城的地价天花板为无锡学院西地块，楼面价18000元/㎡，楼面价为15900-18000元/平米（不含）的地块有5块，仅一块尚未转化为项目销售。
9月底，楼面价为18000元/平米的华润悦景湾首次开盘，推出精装11层洋房和精装15层小高层共约124套房源，销售均价在27000-29000元/平米，去化率不到10%；
11月21日，楼面价约为17600元/平米的山河九里首次开盘，推出精装18层高层72套，销售均价约26000元/平米，去化率同样不到10%。
这两个高地价项目的低开入市，直接在锡东新城的房价车速上踩了一脚刹车。
因为在此之前，锡东新城主力在售的三个项目的同类产品售价已经达到了这个水平。
除百郦华庭毛坯高层均价为25000元/平米外，天奕铭著和春岸雅筑的精装小高/高层报价约为28000-30000元/平米，精装洋房的报价超过3W。
但是，百郦华庭的地价约为13500元/平米，天奕铭著地价约为16000元/平米、春岸雅筑地价约为16500元/平米。
高地价项目的姿态已经放低到与板块行情齐平。
贰
这样的操作一方面被解读为受制于当下的楼市调整，另一方面则被认为是对板块未来地产开发价值增速的保守预期。
在分析这个逻辑之前，我们需要先区分一个概念：
锡东新城
锡东新城商务区。
确切的说，目前买方市场对锡东新城的认知其实是锡东新城商务区的概念，这两者的关系是包含和被包含。
锡东新城总体规划
根据官方资料，锡东新城总面积125平方公里，未来规划居住人口60万，由东西两大高新技术园区和中央核心商务区三大板块有序组成。
西部板块定位为V-PARK高新区，面积约为35.94平方公里，以先进制造业、高特纺织、精密机械、商贸物流产业为主。
东部板块定位为S-PARK高新区，面积约45平方公里，以电驱动产业区、高科技制造业为主。
中部板块也就是锡东新城商务区，则打造商务、休闲、生态区，面积约为44.06平方公里。
目前我们所看到的锡东新城的交通、商业、教育、休闲、生态配套的落地基本都集中在锡东新城商务区内。
例如我们耳熟能详的天一实验学校、锡东高级中学、协和双语国际学校；又例如映月湖中央公园、九里河湿地公园等生态资源；以及润发购物中心、红豆万花城等商业配套都集中在锡东新城商务区内。
锡东新城商务区规划
也就是说，从2009年锡东新城规划以来至今，兑现的基本都是锡东新城商务区的利好。而在这一波建设成果的落地中，地产开发确实吃到了红利。
2011年，碧桂园成为第一个进入锡东开发的房企。随后，红豆、龙湖、恒大等房企也开始关注起这个彼时并不被市场认可的新城。
即便后续中隆、景瑞、华西村、蓝光等房企布局，锡东新城的房地产市场也一直处于筑底期。
绝大多数落地的楼盘定位为刚需，营销说辞里总是少不了“性价比”这样拉近距离的词汇。
约6000元/㎡的房价从2011年一直持续到2016年年初。
2016年在房地产市场新一轮的上升周期中，锡东新城的刚需盘被赋予“价值低估”的标签，包含无锡碧桂园、红豆香江豪庭、龙湖九里香醍、恒大城、蓝光COCO蜜园等在内的一众项目都遭到疯抢。
这些项目最高的也仅卖到8000元/㎡左右的房价就面临收官。
后续，景瑞望府、映月华府、融创东方御园、中梁首府壹号、中隆润熙府等盘基本在2017年年中收官，部分楼盘销售期的最高房价约达13000-14000元/㎡。
在刚需项目的逐步去库存化之后，锡东新城的地产开发慢慢开始了“质变”。其标志之一是品牌房企开始高价拿地，品质成为重要参照系。
2016年8月，美的地产溢价近157%拿下公园天下项目所属地块，并打造5M智慧社区概念，将智能家居系统引入到住宅产品中，引领锡东新城地产开发走进品质时代。
2017年10月，建发首进无锡，以约9600元/平米的楼面价拿下万业南地块，打造无锡楼市中至今无盘能超越的新中式园林住区——建发•玖里湾。
自此，锡东新城迎来高光时刻。
地价从7K+到1W+，再到时下 的1.8W，房价从1W+到2W+再到部分低密产品3W+……
叁
板块价值强劲爆发之后，楼市调整期到来。所以就有了文首的现象，板块内地价18000元/平米的楼盘卖出与地价16000元/平米项目差不多的价格。
事实上，锡东新城商务区的地产开发价值降速，有大环境降温的直接影响，也有板块自身的问题。
锡东新城商务区现状
我们不妨从三个方面来分析。
第一， 短期价值发力点的持续性有待商榷。
观察大部分选择在锡东新城商务区买房的群体可以发现，除了地缘性客户外，大部分客户都是冲着学区而去。
天一实验学校的影响力等同于经开区的锡师附小新城小学，这其实也是近年来锡东新城房地产开发的主要爆发点。
但是随着教育资源在全市的均衡优化，这一发力点的后续爆发力势必将削弱。单就板块内部而言，教育资源也在补充，例如正在建造的锡山实验小学分部（直升天一初中）。
第二， 板块基本面能否支撑起价值高增速。
如果说买房是上车，那么房价就是车速。环视目前锡东新城的房价，伴随新城建设而起的二手商品房小区的价格基本在24000-25000元/平米，相比较无锡其他区域来说，算是中高水平。
目前板块内的新房销售均价约在26000-30000元/平米，这是当下楼盘大搞打折促销下的情况。如果没有楼市大环境的调整，按照目前锡东新城的地价分布，房价3W有可能成为板块基数。
众所周知，无锡房价天花板是经开区，经开区的房价还没有突破4W的瓶颈，那么锡东新城商务区的脚力能否胜过3W的车速？
要知道，目前支撑锡东新城商务区基本面的利好基本都是已经兑现的。
而未来……
在人口不断导入的情况下，板块内的商业环境却没有明显改善，主要依赖板块临近的荟聚商业广场。
曾经的风口奥体中心有可能定址经开……
原本涉及到锡东新城范围内的地铁4号线二期规划也做了变更，短期内，锡东新城商务区的地铁支撑依旧是2号线。
相比起经开区三条地铁线、规划三座商业体、规划八所小学、规划一座美术馆、规划一所国际会议中心，还有可能落地的奥体中心的宏远未来，锡东新城商务区的未来确实单薄了点。
宛山湖科技城
第三，土地供应均一化发展，商务区后续发展或受土地供应量减少制约。
房价增速换一个思维来看就是土地价值的增速，新城的发展空间大，往往是因为土地价值从最低处开始挖掘。
经过十余年的发展，锡东新城商务区内的商品楼盘已经开发20余个，其中有一半项目的所属地块是在2016年开始供应。商务区内的后续土地供应量将越来越少是不争的事实。
实际上，这两年锡东新城的土地供应开始有往东部板块和西部板块转移的迹象，除锡东新城商务区之外的概念如宛山湖生态科技城开始出来。
肆
写这篇文章的原因是，身边很多朋友反复问我现在到底适不适合入手锡东新城商务区？是否仍具有投资价值？
相信看完上面的分析，应该有自己的答案。
这跟自身需求有很大关联，如果是以自住需求或者学区需求为主，那么趁着当下的回调机会置业锡东新城商务区确实是个很好的选择。
但如果是以纯投资的眼光来看，劝你慎重。
这并不是说锡东新城商务区毫无投资价值，用一辆行驶中的列车来形容的话，锡东新城的高速增长期已经错过了。
投资一辆慢速车等着慢慢提速，还是寻找尚在洼地时期的板块（比如锡东新城东西部板块）等着爆发，可能后者更为明智。
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责任编辑：李飞飞
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