（该案例为南京市鼓楼区人民法院判例）

 

　　一、案件简介

 

　　朱某将房屋出租给了田某，租赁协议约定租赁期限内若田某擅自将房屋转租、转让或转借的，朱某可以终止合同，田某须承担法律责任并支付违约金。2018年3月10日，田某擅自将房屋转租给了李某，租赁协议约定田某将房屋出租给李某开餐馆，租赁期三年，转让费为10万元等内容。当天，李某向田某支付了半年租金和10万元转让费。

 

　　朱某得知转租事实后将田某、李某诉至法院，法院经审查后判令：朱某与田某签订的《房屋租赁协议书》于2018年5月9日解除；田某、李某将该房屋腾空后返还朱某；田某向朱某支付4万元违约金。判决生效后，李某委托某资产评估公司对房屋的装修现值进行了鉴定。某资产评估公司作出结论：该房屋在原用途原地持续使用前提下的评估值为18104元，李某为此支付鉴定费3000元，并将田某诉至法院，要求返还转让费10万元及装修损失。

 

　　二、争议焦点及法院判决

 

　　1、田某与李某之间的租赁合同是否有效

 

　　《最高人民法院》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。田某未将涉案房屋转租李某的情况告知朱某，朱某亦不知晓，而且朱某曾提起诉讼要求解除合同，因此朱某并未同意田某转租涉案房屋。生效判决已经判定朱某与田某之间的租赁合同于2018年5月9日解除。朱某不同意田某转租涉案房屋，亦提出异议，因此田某与李某之间的租赁合同违反了法律法规禁止性强制性的规定，应为无效。

 

　　2、李某能否要求田某返还10万元转让费

 

　　李某与田某签订租赁合同，并向田某支付相关费用，双方之间转让的不仅仅是相关装修、设施等，还包括相应的机会。现在李某使用涉案房屋1年的时间，在该期间内朱某提起诉讼要求李某腾空并返还涉案房屋等，对于后续近2年的时间，李某已无法使用，因此田某应返还李某相应的转让费。根据李某、田某双方的举证，以及李某使用涉案房屋的具体情况，法院酌定田某返还李某转让费5万元。

 

　　3、李某的装修损失能否要求田某赔偿

 

　　田某应知晓李某租赁涉案房屋系用于开设餐馆，李某对涉案房屋进行相应的装修，而田某并未表示反对。根据《合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

 

　　双方之间的租赁合同无效，在双方签订租赁合同时，李某对于涉案房屋的产权等未尽审查义务，具有过错；田某没有将涉案房屋产权以及田某与涉案房屋所有权人之间租赁期限等问题告知李某，亦具有过错，双方对于合同的无效均有过错，应各自承担相应的责任。

 

　　因此对于李某的装修损失，田某应承担相应的责任。根据公平和诚信原则，结合李某使用涉案房屋的具体情况、《资产评估报告》以及李某、田某双方的过错程度等因素，法院酌定田某赔偿李某装修损失9000元。对于李某的其他主张，没有法律依据，法院不予支持。

 

　　三、律师建议

 

　　在生活中，租客转租房屋必须经得房主的同意，如未经房主同意擅自转租后产生纠纷，则须承担由此产生的不利后果并赔偿相应的损失。同时我们在租房子前，应当核实房主的房产证明和有效证件；假如对方并非房主，而是转租方，可以要求查看其与原房主的租约中是否有限制不允许转租，在确保原租赁合同没有问题后，应要求转租方提供原房主同意转租的声明，以确定该转租行为合法。

 

　　其次，为了保险起见，还可以要求与原房主通话，询问其是否知晓转租事宜，并保存电话录音。除此之外，在签订转租合同时，应注意转租合同的租赁期限不得超过原租赁合同约定的租赁期限。